Дизайн комнаты В марте этого года большую огласку получили новые правила остекления и обустройства балконов. Мы внимательно их изучили и выяснили, что эти правила не новые и конкретно про балконы в
них ничего не говорится. На самом деле, обустройство балконов регулируется другими нормативными актами, и за несогласованную перепланировку можно получить штраф и требование демонтировать
результат проведённых работ. О том, как сделать обустройство балкона в 2022 году и не нарушить закон, мы расскажем в нашей статье.
Новые многоквартирные дома (МКД) сейчас уже строятся с остекленными лоджиями и балконами, так закладывается уже на стадии проектирования. Ранее построенные МКД сдавались без остекленных балконов и лоджий. Практически все собственники домов старого фонда осуществляли остекление балконов и лоджий, при этом разрешения ни у кого не спрашивали.
С принятием нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) в 2005 году с более конкретным урегулированием норм жилищного законодательства по содержанию общего имущества (ОИ) МКД оказалось, что просто так остеклить балкон или лоджию нельзя, особенно, если эти действия затрагивают ОИ МКД. Такого мнения придерживается и большинство судов сейчас. Особенно в этом отличились суды г. Санкт-Петербург и Ленинградской области.
К слову сказать, в нашем регионе о таких конфликтах по поводу остекления балконов и лоджий я особо не слышала. Да и управляющим организациям лишние споры и конфликты с собственниками ни к чему, у них много других задач и проблем. Но думаю, стоит изучить данный вопрос, чтобы быть во всеоружии, если вдруг возникнет спорный момент по этому поводу. Так что же может и что не может делать управляющая организация в отношении собственников, самовольно осуществивших остекление, утепление балконов и лоджий?
В силу ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении, граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из ч. 2 ст. 36 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 (далее — Правила 491), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Таким образом, балконные плиты (ограждающие конструкции МКД) являются общим имуществом дома, за надлежащее содержание которых в силу норм ЖК РФ, Правил 491 отвечает управляющая организация.
Остекление балконов, их утепление, а также врезание окон или дверей в несущих стенах помещений МКД, соединение балкона и жилой комнаты (кухни), по мнению большинства судов и Минстроя РФ, считается перепланировкой общего имущества МКД в случае, когда проектной документацией такого остекления не предусмотрено.
В соответствии со ст. ст. 25, 26, 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (ОМСУ) на основании принятого им решения. Самовольной является перепланировка, проведенная при отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта.
В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Кстати, про перепланировку помещений в МКД мы уже писали в нашей статьях
Таким образом, утепление балкона или лоджии будет производится по согласованию с органом местного самоуправления. Вместе с тем, граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективностью на окна и балконные двери с улучшенными качествами».
Остекление балкона и, в связи с этим, изменение общего фасада здания сравнительно с проектным, расположенного на Садовом кольце города Москвы повлекло нарушение прав граждан-собственников дома. Оснований для иного вывода не имеется».
Аналогичные решения судов: Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 марта 2019 г. № 33-6958/2019, от 24 мая 2018 г. № 33-8939/2018, от 25 июня 2019 г. № 33-14699/2019, от 16 июля 2019 г. № 33-16249/2019, от 3 сентября 2019 г. № 33-18924/2019, Определение 5 кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2020 г. № 88-280/2020, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 4 июня 2019 г. по делу № 33-4551 (иск подан от имени собственника).
Управляющая организация при обнаружении фактов незаконной перепланировки общего имущества МКД должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.
Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — потребовать привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.
Однако мер понуждения или воспрепятствования со стороны УО таким действиям собственников (нанимателей) действующее жилищное законодательство РФ не содержит, поэтому исполнять требование УО нарушители не обязаны. Остается в таком случае одно — решать спор в судебном порядке. Кстати, также право на обращение в суд при незаконной перепланировке или переустройстве имеет право ОМСУ в силу норм статьи 29 ЖК РФ.
Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на закрытый раздел форума. Вся необходимая информация и заявка по .
Что говорит закон
14 мая 2021 года вышел приказ Минстроя России №292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями». Он вступил в силу только 1 марта 2022 года. Про эти правила важно знать следующее:
На самом деле обустройство балконов внутри и снаружи регулируют следующие нормативные документы:
Именно они регламентируют, что нужно согласовывать, а что нет. Об этом пойдёт речь далее.
Нужно ли демонтировать уже установленное остекление
Если вы застеклили или переустроили балкон до 2006 года и ни с кем это не согласовали, то платить штраф и проводить демонтаж не надо. Но это при условии, что все работы сделаны без нарушений и не угрожают комфорту и здоровью других людей. Если нарушения есть, например, если ваш дом относится к культурному наследию и вы пластиковым балконом испортили внешний вид фасада, то придётся заплатить штраф и всё демонтировать.
С кем и как согласовать остекление балкона и другие работы
Порядок согласования обустройства балкона и перечень необходимых документов зависит от того, где вы живёте.
Согласование на официальном сайте мэра Москвы
Такой способ согласования перепланировки подойдёт только для жителей столицы. В Москве этим занимается Мосжилинспекция, которая принимает заявления через личный кабинет на уже
упомянутом официальном сайте мэра Москвы. Чтобы согласовать переустройство балкона в столице, нужно сделать следующие шаги:
На открывшейся странице ознакомьтесь с тем, как получить услугу, и нажмите на кнопку «Получить услугу».
Заполните поля интерактивного запроса и загрузите электронные копии документов:
Далее нажмите на кнопку «Получить услугу».
Заполните электронные поля и предоставьте электронные копии документов:
Услуга предоставляется бесплатно в течение 10 дней.
Согласовать обустройство балкона в других городах можно лучше всего через МФЦ или портал Госуслуги.
Согласование через МФЦ
Чтобы согласовать обустройство балкона с помощью МФЦ, выполните следующие шаги:
Согласование через портал Госуслуги
Согласовать обустройство балкона через Госуслуги можно не во всех регионах. Для этого следует сделать следующие шаги:
Что нужно согласовывать, а что — нет
Согласование необходимо, если идеи обустройства вашего балкона могут угрожать жизни и здоровью других жильцов или нарушают архитектурное единство фасада дома.
В обязательном порядке требуется узаконивание следующих работ:
Теперь о том, что согласовывать не надо. Минстрой РФ постановил, что жильцы не обязаны согласовывать следующие работы:
Последствия несогласованных работ
Если обустройство вашего балкона затрагивает интересы, права или безопасность ваших соседей, то они могут подать на вас в суд. Вам придётся демонтировать всё, что вы установили,
а затем заплатить штраф. Размеры штрафов за незаконное переустройство и перепланировку в многоквартирном доме:
Кроме того, у вас могут возникнуть трудности при продаже квартиры: из-за самовольного остекления и других работ сделка может просто не состояться. При покупке жилья спрашивайте документы,
в которых прописано, что все перепланировки в квартире согласованы.
Запреты и штрафы за самовольную перепланировку квартиры и балкона были и раньше, просто с 2022 года они касаются и юридических лиц.
Итог
Приказ Минстроя России от 14.06.2021 г. №292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» лишь немного дополнил старый приказ от 2006 года. Просто теперь правила, которые были прописаны, относятся и к юридическим лицам. При этом в них нет информации про остекление балконов. Есть лишь указание на то, что нельзя переустраивать и перепланировать жилые помещения в нарушение установленного порядка. Такое указание относится и к балконам.
Это значит, что, как и раньше, многие работы по обустройству балкона следует согласовывать. К таким работам относятся:
Чтобы согласовать обустройство балкона, москвичам следует воспользоваться личным кабинетом на официальном сайте мэра Москвы, а жителям регионов нужно обращаться в местный согласующий орган через МФЦ или портал Госуслуги.
Если переустроить балкон без согласования, то можно получить штраф до 2500 рублей (для юридических лиц – до 50000 рублей) и требование демонтировать результат проведённых работ.
При этом вы можете переустраивать уже остеклённый балкон, а также утеплять его или устанавливать дополнительное остекление.